Expulser n’est pas refuser de renouveler
À Dubaï, décider de ne pas renouveler un bail et expulser un locataire sont traités différemment. Le non-renouvellement ne nécessite aucun motif juridique particulier, même si un préavis formel avant la fin du contrat reste attendu : vérifiez donc votre contrat et les règles en vigueur sur les délais. L’expulsion signifie que vous souhaitez récupérer le bien pour un motif prévu par la loi locative de Dubaï, principalement la loi n° 26 de 2007 de Dubaï et ses modifications de 2008, et chaque motif a son propre délai de préavis et ses propres règles de signification.
Les motifs de résiliation anticipée du bail
Avant l’expiration du contrat, vous ne pouvez demander l’expulsion que pour des manquements précis. En cas de loyer impayé ou d’autres obligations non respectées, le locataire doit d’abord recevoir un avis écrit et dispose de 30 jours pour régulariser la situation. Les cas plus graves énumérés ci-dessous peuvent être poursuivis sans ce délai de régularisation de 30 jours.
- Sous-louer tout ou partie du lot sans votre accord écrit
- Exercer des activités illégales ou contraires aux bonnes mœurs dans le lot
- L’utiliser à une autre fin que celle convenue, ou en violation des règles d’urbanisme
- Causer des dégâts volontaires, ou effectuer des modifications qui compromettent la sécurité de l’immeuble
- Laisser un local commercial fermé pendant de longues périodes sans motif valable
- Un risque d’effondrement confirmé par un rapport technique, ou une démolition ordonnée par les autorités
Les motifs invocables à l’expiration du contrat
Lorsque le locataire n’a commis aucune faute, vous pouvez tout de même récupérer le bien à la fin du contrat, mais uniquement pour quelques motifs et à condition de donner un préavis écrit de 12 mois avant la date d’expulsion. Chaque motif doit être réel et justifié, et l’avis doit l’indiquer clairement.
- Vous avez l’intention de vendre le bien
- Vous-même ou un parent au premier degré allez y habiter, et vous pouvez prouver que vous ne possédez aucun autre logement adapté
- Vous prévoyez de démolir et de reconstruire, ou d’effectuer des travaux qui empêchent le locataire d’utiliser le lot, et vous disposez déjà des permis
- Le bien nécessite des réparations complètes impossibles à réaliser en présence d’un occupant, attestées par un rapport technique approuvé
Lorsqu’un locataire cesse de payer
Le non-paiement est la raison la plus fréquente pour laquelle les propriétaires agissent, et il suit une procédure plus courte que les cas exigeant un préavis de 12 mois. La patience et les justificatifs comptent ici, car les mesures de justice privée, comme changer les serrures, couper l’électricité, l’eau ou la climatisation, ou bloquer l’accès aux équipements de l’immeuble, peuvent gravement nuire à votre dossier.
- Obtenez l’avis officiel de rejet de la banque pour tout chèque impayé
- Évitez d’accepter des paiements partiels en espèces, sauf si l’arrangement est convenu par écrit
- Signifiez un avis notarié accordant 30 jours pour payer
- Si le loyer reste impayé, introduisez une demande devant le Centre de règlement des litiges locatifs de Dubaï (RDC)
- Assistez à l’audience et, une fois le jugement rendu, passez à l’exécution
Rédiger et signifier un avis valable
Un SMS, un e-mail ou un message WhatsApp ne constitue pas un avis légal, même si le locataire l’a manifestement lu. L’avis doit être notarié par un notaire, ce qui peut souvent se faire par voie électronique, et remis par courrier recommandé ou par coursier avec preuve de réception. Sans cette preuve, un locataire peut contester l’avis et vous risquez de perdre des mois.
- Les noms du propriétaire et du locataire, exactement tels qu’ils figurent sur l’Ejari
- Une description claire du bien
- Le motif légal de l’expulsion
- La date d’expulsion, dans le respect du délai de préavis applicable
- Pour les cas de manquement, le délai accordé pour payer ou régulariser la situation
Les documents à conserver au dossier
Constituez un dossier complet avant l’envoi de l’avis, car les mêmes documents vous serviront si le litige est porté devant le centre des litiges locatifs. Vérifiez que les noms et les détails du bien concordent d’un document à l’autre, car de petites incohérences ouvrent la voie aux contestations.
- Des copies de votre passeport et de votre Emirates ID, avec vos coordonnées
- Des copies des pièces d’identité du locataire et ses coordonnées
- Le certificat Ejari, le contrat de bail et le titre de propriété
- Les avis antérieurs et la correspondance avec le locataire
- Les preuves du motif invoqué, comme les relevés de paiement, les permis, un rapport technique ou les documents de vente
- L’avis notarié et la preuve de sa remise
Si le locataire reste, et autres pièges
Si le locataire part à la fin du délai de préavis, consignez l’état du lot et la restitution des clés. S’il reste, vous pouvez demander au RDC une décision exécutoire. Soyez prudent si vous relouez peu de temps après une expulsion motivée par une vente ou un usage personnel, car cela peut contredire le motif invoqué, et n’oubliez pas que l’usure mineure, comme des murs éraflés, est normalement compensée par le dépôt de garantie et ne constitue pas un motif d’expulsion.
Comment nous pouvons vous aider
Nous pouvons rédiger votre avis d’expulsion sur le fondement légal approprié, organiser sa notarisation, y compris à distance si vous vivez à l’étranger, et le faire signifier avec preuve de remise. Si vous ne savez pas quel délai de préavis s’applique à votre cas, nous serons heureux d’en parler avec vous.