Этапы передачи: от уведомления до ключей
Когда строительство объекта off-plan завершено, застройщик запускает ряд этапов, по итогам которых объект переходит от него к вам. На каждом этапе есть сроки, и если их пропустить, могут возникнуть дополнительные расходы или вы потеряете возможность провести осмотр, поэтому полезно знать порядок заранее, ещё до первого письма.
- Уведомление о завершении строительства: подтверждает, что строительство окончено, устанавливает срок для дальнейших действий и сообщает номер Property Index Number, который нужен для Ejari и подключения коммунальных услуг
- Снэгинг: осмотр объекта, при котором фиксируются все дефекты до подписания каких-либо документов
- Уведомление о передаче: направляется после того, как подрядчик устранит дефекты из списка
- Окончательный платёж: погашение остатка, указанного в выписке застройщика
- Приём по передаче: подписание акта приёмки, получение ключей и, после полной оплаты, свидетельства о праве собственности на ваше имя
Когда нужна доверенность на приёмку
Предполагается, что вы придёте на передачу сами или пришлёте представителя с нотариально заверенной доверенностью. Для застройщика этот документ — единственное подтверждение полномочий представителя, поэтому генеральная доверенность, в которой не упоминается приёмка, часто вызывает вопросы. Специальная доверенность с указанием объекта и полномочий на приёмку — более надёжный вариант для зарубежных покупателей, занятых резидентов, совладельцев (каждый из которых должен её подписать) и инвесторов, получающих несколько объектов, а компании могут уполномочить сотрудника корпоративной доверенностью.
Какие полномочия прописать в доверенности
Представитель может делать только то, что прямо указано в документе, какой бы разумной ни казалась просьба в день передачи. Перечислите каждую задачу и привяжите её к конкретному объекту.
- Действовать от вашего имени в отношениях с застройщиком и явиться на приём
- Осмотреть объект на соответствие договору купли-продажи и спецификациям
- Составить и подать список дефектов, следить за их устранением и провести повторный осмотр
- Подписать акт приёмки и все сопутствующие формы
- Получить ключи, карты доступа, парковочные метки и документы о передаче
- Подать заявления на подключение электричества и воды, централизованного охлаждения и газа, указав каждую услугу
Что не стоит включать
Доверенность на приёмку должна оставаться узкой. Если вы намеренно их не добавляете, не включайте полномочия на продажу, покупку, залог или переоформление недвижимости, подписание новых договоров или получение денег за вас. Если представитель после приёмки будет ещё и сдавать объект в аренду, полномочия на аренду и управление нужно прямо перечислить — в этом документе или в отдельной доверенности на управление. Регистрация свидетельства о праве собственности — тоже отдельный этап, поэтому уточните у застройщика, нужны ли представителю и эти полномочия.
Какие платежи и сборы погасить заранее
В пакете документов о передаче указано, что вы ещё должны, и любую ошибку в выписке нужно обсудить и исправить до подписания. В зависимости от вашего плана платежей последний взнос может приходиться на момент передачи, хотя в некоторых проектах часть цены можно оплатить позже. Точные суммы зависят от проекта и со временем меняются, поэтому уточните актуальные цифры у застройщика и в соответствующих ведомствах.
- Сбор за предварительную регистрацию Oqood при покупке off-plan, если он ещё не оплачен
- Регистрационный сбор DLD и сбор за выдачу свидетельства о праве собственности, если они не оплачены
- Сервисные сборы, которые вносятся авансом
- Административный сбор застройщика, если он есть
- Сборы за подключение коммунальных услуг и возвратный депозит
Как оформить доверенность
В Дубае доверенность подписывают у нотариуса Судов Дубая или у частного нотариуса, лицензированного судами, а во многих случаях доступно дистанционное нотариальное заверение. Она должна быть на арабском языке или двуязычной, а ваше имя должно в точности совпадать с паспортом, поскольку расхождение в написании с договором купли-продажи может привести к отказу. Если вы подписываете доверенность за рубежом, её обычно заверяют у местного нотариуса, легализуют в представительстве ОАЭ в этой стране, после поступления в ОАЭ ещё раз заверяют в Министерстве иностранных дел ОАЭ и переводят на арабский язык — это занимает заметно больше времени.
- Ваш паспорт, а также Emirates ID, если вы резидент
- Полное имя представителя и данные его удостоверения личности
- Договор купли-продажи
- Название проекта и здания, номер объекта
- Данные Oqood или свидетельства о праве собственности и уведомление застройщика о передаче
Как избежать проблем в день передачи
Начинайте оформлять доверенность сразу после получения уведомления о завершении строительства, а не когда уже назначен приём, и уточните у застройщика, нужен ли ему особый формат или недавно выданный документ. Выберите представителя, который знает, что проверять, ведь после подписания акта приёмки спорить о дефектах сложнее. После приёмки объекта отмените доверенность нотариально заверенным отзывом и письменно уведомите представителя и застройщика или дождитесь окончания срока её действия, чтобы она не действовала дольше, чем нужно.
Чем мы можем помочь
Мы составим доверенность на приёмку с учётом вашего объекта и именно тех полномочий, которые нужны представителю, и поможем заверить её у нотариуса — из Дубая или из-за рубежа. Если вы только что получили уведомление о завершении строительства, мы с радостью расскажем, что нужно подготовить.