Выселение — это не то же самое, что отказ от продления
В Дубае отказ от продления договора аренды и выселение арендатора рассматриваются по-разному. Для отказа от продления не нужно особого юридического основания, хотя официально уведомить арендатора до окончания договора всё равно нужно, поэтому сверьтесь с договором и действующими правилами о сроках. Выселение означает, что вы хотите вернуть объект по причине, указанной в законодательстве Дубая об аренде, — прежде всего в Законе Дубая № 26 от 2007 года и поправках к нему 2008 года, — и для каждой причины действуют свои сроки уведомления и правила вручения.
Основания для досрочного расторжения аренды
До истечения срока договора добиваться выселения можно только при определённых нарушениях. При неоплате аренды и нарушении других обязательств арендатор сначала должен получить письменное уведомление, после чего у него есть 30 дней, чтобы исправить ситуацию. В более серьёзных случаях, перечисленных ниже, можно действовать без этого 30-дневного срока на устранение нарушения.
- Субаренда всего объекта или его части без вашего письменного согласия
- Незаконная или аморальная деятельность на объекте
- Использование объекта не по согласованному назначению или с нарушением правил градостроительства
- Умышленное повреждение объекта или изменения, угрожающие безопасности здания
- Длительное закрытие коммерческого объекта без уважительной причины
- Угроза обрушения, подтверждённая техническим заключением, или снос по решению властей
Основания при истечении срока договора
Даже если арендатор ничего не нарушил, вы можете вернуть объект по окончании договора, но только по нескольким причинам и только при письменном уведомлении за 12 месяцев до даты выселения. Каждая причина должна быть реальной и подтверждённой, а в уведомлении её нужно чётко указать.
- Вы намерены продать недвижимость
- В ней будете жить вы или ваш родственник первой степени, и вы можете доказать, что у вас нет другого подходящего жилья
- Вы планируете снести и перестроить здание или провести работы, которые не позволят арендатору пользоваться объектом, и все разрешения у вас уже есть
- Недвижимости нужен капитальный ремонт, который невозможно провести, пока в ней живут, и это подтверждено утверждённым техническим заключением
Если арендатор перестал платить
Неоплата — самая частая причина, по которой арендодатели начинают действовать, и процедура здесь короче, чем в случаях с уведомлением за 12 месяцев. Важны терпение и документы: самоуправство — например, замена замков, отключение электричества, воды или кондиционирования либо блокировка доступа к инфраструктуре здания — может серьёзно навредить вашему делу.
- Получите официальное уведомление банка о возврате каждого неоплаченного чека
- Не принимайте частичную оплату наличными, если договорённость не закреплена письменно
- Вручите нотариально заверенное уведомление с 30-дневным сроком для оплаты
- Если задолженность не погашена, подайте иск в Центр по урегулированию арендных споров Дубая (RDC)
- Явитесь на заседание, а после вынесения решения переходите к его исполнению
Как составить и вручить действительное уведомление
SMS, электронное письмо или сообщение в WhatsApp не являются юридическим уведомлением, даже если арендатор явно его прочитал. Уведомление нужно заверить у нотариуса — часто это можно сделать в электронном виде — и доставить заказным письмом или курьером с подтверждением получения. Без такого доказательства арендатор может оспорить уведомление, и вы потеряете несколько месяцев.
- Имена арендодателя и арендатора точно так, как они указаны в Ejari
- Чёткое описание объекта
- Законное основание для выселения
- Дата выселения с соблюдением нужного срока уведомления
- Для случаев нарушения — срок для оплаты или устранения нарушения
Какие документы хранить
Соберите полный пакет документов до отправки уведомления, ведь эти же бумаги помогут вам, если спор дойдёт до центра по арендным спорам. Убедитесь, что имена и сведения об объекте совпадают во всех документах: даже мелкие несоответствия дают повод для оспаривания.
- Копии вашего паспорта и Emirates ID с контактными данными
- Копии удостоверений личности арендатора и его контактные данные
- Сертификат Ejari, договор аренды и свидетельство о праве собственности
- Прежние уведомления и переписка с арендатором
- Доказательства основания, например сведения о платежах, разрешения, техническое заключение или документы о продаже
- Нотариально заверенное уведомление и подтверждение его доставки
Если арендатор не съезжает, и другие подводные камни
Если арендатор съезжает по окончании срока уведомления, зафиксируйте состояние объекта и возврат ключей. Если он остаётся, вы можете обратиться в RDC за решением, подлежащим принудительному исполнению. Будьте осторожны с повторной сдачей объекта в аренду вскоре после выселения ради продажи или личного пользования: это может противоречить указанной вами причине. Помните также, что мелкий износ, например потёртости на стенах, обычно компенсируется из депозита и не является основанием для выселения.
Чем мы можем помочь
Мы составим уведомление о выселении на правильном законном основании, организуем его нотариальное заверение — в том числе дистанционно, если вы живёте за рубежом, — и обеспечим вручение с подтверждением доставки. Если вы не уверены, какой срок уведомления применяется в вашем случае, мы с радостью всё обсудим.