Un acuerdo familiar también hay que registrarlo
Los padres a menudo quieren transmitir una vivienda a sus hijos, y las parejas a veces reorganizan quién es propietario de qué. Por estrecha que sea la relación, en Dubái la titularidad solo cambia una vez que el Departamento de Tierras de Dubái inscribe la operación y emite un nuevo título de propiedad. Un acuerdo familiar privado, o una renuncia firmada por sí sola, no convierte a nadie en propietario legal, así que la verdadera pregunta es qué vía oficial se ajusta a tu situación.
Cómo elegir la vía adecuada
Cada vía tiene sus propios requisitos, documentos y costes, así que decídela antes de reunir la documentación. Elegir la equivocada es un motivo habitual de retrasos o de rechazo de la solicitud.
- Donación: la titularidad se transmite sin pago, y la tasa reducida de donación solo se aplica entre cónyuges, entre padres e hijos o entre un propietario y su empresa participada al cien por cien
- Compraventa: una transferencia con precio que es válida entre dos personas cualesquiera, incluidos hermanos, hermanas y otros familiares que no pueden usar la vía de la donación
- Herencia: los herederos se inscriben tras el fallecimiento del propietario, una vez completados los trámites sucesorios legales
Añadir o quitar un nombre del título de propiedad
Cambiar los nombres de un título se trata como la transferencia de una participación, no como una simple corrección. Entre cónyuges o entre padres e hijos, añadir a alguien suele implicar que el propietario le dona parte del inmueble, y quitar un nombre significa que esa persona dona de vuelta su participación. Entre cualquier otra persona, la participación debe venderse mediante una operación formal de compraventa y, como un exmarido o una exmujer puede dejar de considerarse cónyuge a estos efectos, comprueba qué vía se aplica tras un divorcio. Cuando hay una venta, el precio debe pagarse de una forma que acepte la oficina Trustee.
- Un cheque bancario (manager's cheque) en dírhams, que requiere cuentas bancarias en los EAU por ambas partes
- Una transferencia internacional, acompañada de un reconocimiento notarizado del vendedor que confirme el pago
- Un depósito en garantía (escrow), en el que un tercero custodia el dinero hasta que ambas partes hayan cumplido sus obligaciones
Inmuebles heredados entre herederos
La herencia sigue su propio camino. Primero, los herederos obtienen un documento oficial que los identifica y que indica la cuota que corresponde a cada uno, y después lo presentan junto con el título de propiedad para que pueda inscribirse el inmueble. Pueden mantenerlo en copropiedad en proporción a sus cuotas o acordar que un heredero se lo quede mediante una partición, una cesión o una venta entre ellos. Conviene completar la inscripción antes de que nadie intente vender o donar su parte, y los herederos pueden designar a uno de ellos para que se ocupe de los trámites mediante un poder válido.
El proceso de transferencia paso a paso
Sea cual sea la vía, una transferencia en Dubái suele seguir el mismo orden básico. Una vez completo el expediente, la inscripción en sí puede avanzar con rapidez, mientras que las donaciones y los casos de herencia suelen tardar más por las comprobaciones adicionales.
- Decide si la transferencia es una donación, una compraventa o un caso de herencia
- Comprueba que el inmueble tiene título de propiedad y que ninguna hipoteca, disputa o restricción la impide
- Pide a la promotora un certificado de no objeción que confirme que las cuotas de servicio están pagadas y, si existe, también al administrador de las instalaciones
- Presenta la solicitud con todos los documentos en un centro Trustee del DLD
- Paga las tasas gubernamentales y las del centro Trustee
- Recoge el nuevo título de propiedad a nombre del nuevo propietario
Documentos y costes
Una compraventa conlleva la tasa de transferencia ordinaria del DLD, mientras que una donación que cumple los requisitos tiene una mucho más baja, y en ambos casos se aplican los cargos del centro Trustee y del título de propiedad. Las tasas se revisan de vez en cuando, así que consulta las tarifas vigentes antes de empezar y acordad por escrito quién las pagará, ya que normalmente son las partes quienes deben decidirlo entre ellas.
- El título de propiedad original
- Copias del pasaporte y del Emirates ID de cada parte
- Un certificado de matrimonio o de nacimiento para una donación, legalizado y traducido al árabe si se emitió en el extranjero
- El contrato de compraventa, para una transferencia con precio
- El NOC de la promotora y, en el caso de una vivienda hipotecada, la carta de liberación o la aprobación del banco
- Un poder notarizado para cualquier persona que no vaya a asistir
Si alguien no puede asistir
Cuando uno de los padres vive en el extranjero o un heredero no puede viajar, un representante puede completar la transferencia mediante un poder notarizado. El documento debe otorgar claramente autoridad para actuar respecto al inmueble, transmitir la titularidad al nuevo propietario y firmar ante el DLD, porque una autorización general que omite estos puntos es una causa frecuente de rechazo. Asegúrate de que todos los nombres y datos del inmueble coincidan con el título de propiedad y los documentos de identidad, ya que pequeñas discrepancias pueden paralizar todo el expediente.
Cómo podemos ayudarte
Podemos preparar y gestionar la notarización del poder que necesita tu transferencia familiar, redactado para una donación, una compraventa o un caso de herencia. Si no tienes claro qué vía te conviene, estaremos encantados de ayudarte a decidirlo.