El proceso de entrega, del aviso a las llaves
Cuando se termina un proyecto sobre plano, la promotora inicia una serie de pasos que hacen pasar la unidad de sus manos a las tuyas. Cada etapa tiene sus plazos, y no cumplirlos puede suponer cargos adicionales o perder la oportunidad de inspeccionar, así que conviene conocer el orden antes de que llegue la primera carta.
- Aviso de finalización: confirma que la obra ha terminado, fija un plazo para actuar e indica el número de índice del inmueble (Property Index Number) que se usa para el Ejari y los suministros
- Inspección de desperfectos (snagging): una revisión de la unidad para anotar todos los defectos antes de firmar nada
- Aviso de entrega: se envía una vez que el contratista ha corregido la lista de desperfectos
- Pago final: la liquidación de cualquier saldo que figure en el extracto de la promotora
- Cita de entrega: firma de la aceptación, recogida de las llaves y, una vez pagado todo, el título de propiedad a tu nombre
Cuándo entra en juego un poder para la entrega
Se espera que acudas a la entrega en persona o que envíes a un representante con un poder notarizado. Las promotoras consideran ese documento la única prueba de la autoridad de tu apoderado, por lo que a menudo se cuestiona un poder general que no menciona la entrega. Un poder específico que identifique la unidad y las facultades para la entrega es la opción más segura para compradores en el extranjero, residentes con poco tiempo, copropietarios (cada uno de los cuales debe firmar) e inversores que reciben varias unidades, y las empresas pueden autorizar a un empleado mediante un poder de empresa.
Facultades que debes incluir en el poder
Tu apoderado solo puede hacer lo que el documento indique claramente, por razonable que parezca una petición el día de la entrega. Enumera cada tarea y vincúlala a la unidad concreta.
- Actuar en tu nombre ante la promotora y acudir a la cita
- Inspeccionar la unidad conforme al contrato de compraventa y las especificaciones
- Preparar y presentar la lista de desperfectos, hacer el seguimiento de las reparaciones y volver a inspeccionar
- Firmar el acta de aceptación y cualquier formulario que la acompañe
- Recoger las llaves, las tarjetas de acceso, las etiquetas de aparcamiento y la documentación de la entrega
- Solicitar el alta de electricidad y agua, refrigeración urbana (district cooling) y gas, indicando cada servicio
Qué dejar fuera
Un poder para la entrega debe ser limitado. Salvo que las añadas de forma deliberada, deja fuera las facultades para vender, comprar, hipotecar o transferir el inmueble, firmar nuevos contratos o cobrar dinero en tu nombre. Si tu apoderado también va a alquilar la unidad después, las facultades de alquiler y administración deben figurar de forma expresa, ya sea en este documento o en un poder de administración aparte. El registro del título de propiedad también es un paso independiente, así que pregunta a la promotora si tu apoderado necesita también esa autoridad.
Pagos y tasas que hay que liquidar antes
La documentación de entrega detalla lo que aún debes, y cualquier error en el extracto debe señalarse y resolverse antes de firmar. Según tu plan de pagos, la última cuota puede vencer en la entrega, aunque algunos proyectos permiten pagar parte del precio después. Los importes exactos varían según el proyecto y cambian con el tiempo, así que consulta las cifras vigentes con tu promotora y con las autoridades correspondientes.
- La tasa de prerregistro Oqood para las ventas sobre plano, si aún no se ha pagado
- La tasa de registro del DLD y la tasa de emisión del título de propiedad, si están pendientes
- Las cuotas de servicio, que se pagan por adelantado
- Cualquier tasa administrativa de la promotora
- Las tasas de conexión de los suministros y el depósito reembolsable
Cómo obtener el poder
En Dubái, el poder se firma ante un notario de los Tribunales de Dubái o ante un notario privado con licencia de los tribunales, y en muchos casos es posible la notarización a distancia. Debe estar en árabe, o ser bilingüe, y tu nombre debe coincidir exactamente con el de tu pasaporte, ya que una diferencia en la grafía respecto al contrato de compraventa puede provocar el rechazo. Si firmas en el extranjero, el documento normalmente se notariza allí, lo legaliza la misión diplomática de los EAU en ese país, lo certifica de nuevo el Ministerio de Asuntos Exteriores de los EAU cuando llega y se traduce al árabe, lo que lleva bastante más tiempo.
- Tu pasaporte y, si eres residente, tu Emirates ID
- El nombre completo y los datos de identidad de tu apoderado
- El contrato de compraventa
- El proyecto, el edificio y el número de unidad
- Los datos del Oqood o del título de propiedad y el aviso de entrega de la promotora
Cómo evitar problemas el día de la entrega
Empieza a tramitar el poder en cuanto llegue el aviso de finalización, no cuando se reserve la cita, y pregunta a la promotora si necesita un formato concreto o un documento emitido recientemente. Elige a un apoderado que sepa qué revisar, porque una vez firmada el acta de aceptación, las reclamaciones por defectos se complican. Después de aceptar la unidad, anula el poder mediante una revocación notarizada e informa por escrito al apoderado y a la promotora, o deja que venza, para que no siga vigente más tiempo del necesario.
Cómo podemos ayudarte
Podemos redactar un poder para la entrega adaptado a tu unidad y a las facultades exactas que necesita tu apoderado, y ayudarte a notarizarlo desde Dubái o desde el extranjero. Si te acaba de llegar el aviso de finalización, estaremos encantados de explicarte qué debes preparar.