Desalojar no es lo mismo que no renovar
En Dubái, decidir no renovar un arrendamiento y desalojar a un inquilino se tratan de forma distinta. La no renovación no exige ningún motivo legal concreto, aunque sigue esperándose un aviso formal antes de que termine el contrato, así que revisa tu contrato y las normas vigentes sobre los plazos. El desalojo significa que quieres recuperar el inmueble por un motivo recogido en la ley de arrendamientos de Dubái, principalmente la Ley n.º 26 de 2007 de Dubái y sus modificaciones de 2008, y cada motivo tiene su propio plazo de preaviso y sus propias normas de notificación.
Motivos para poner fin anticipadamente a un arrendamiento
Antes de que venza el contrato, solo puedes solicitar el desalojo por incumplimientos concretos. En caso de impago del alquiler y de incumplimiento de otras obligaciones, el inquilino debe recibir primero un aviso por escrito y dispone de 30 días para subsanarlo. Los casos más graves que se indican a continuación pueden seguir adelante sin ese plazo de 30 días para subsanar.
- Subarrendar total o parcialmente la unidad sin tu consentimiento por escrito
- Realizar actividades ilegales o inmorales en la unidad
- Destinarla a un uso distinto del acordado o contrario a las normas urbanísticas
- Causar daños intencionados o hacer cambios que pongan en riesgo la seguridad del edificio
- Mantener cerrado un local comercial durante largos periodos sin un motivo válido
- Riesgo de derrumbe confirmado por un informe técnico o demolición ordenada por las autoridades
Motivos posibles al vencer el contrato
Cuando el inquilino no ha hecho nada mal, puedes recuperar igualmente el inmueble al final del contrato, pero solo por unos pocos motivos y solo con un preaviso por escrito de 12 meses antes de la fecha de desalojo. Cada motivo debe ser real y estar justificado, y el aviso debe indicarlo con claridad.
- Tienes intención de vender el inmueble
- Tú o un familiar de primer grado vais a vivir en él, y puedes demostrar que no tienes otro inmueble adecuado
- Tienes previsto demolerlo y reconstruirlo, o hacer obras que impidan al inquilino usar la unidad, con los permisos ya obtenidos
- El inmueble necesita reparaciones integrales que no pueden hacerse con alguien viviendo en él, respaldadas por un informe técnico aprobado
Cuando un inquilino deja de pagar
El impago es el motivo más habitual por el que actúan los arrendadores, y sigue un camino más corto que los casos de 12 meses. Aquí importan la paciencia y la documentación, porque tomarse la justicia por su mano, por ejemplo, cambiando las cerraduras, cortando la electricidad, el agua o la refrigeración o bloqueando el acceso a las instalaciones del edificio, puede perjudicar seriamente tu caso.
- Obtén el comprobante oficial de devolución del banco por cualquier cheque sin fondos
- Evita aceptar pagos parciales en efectivo salvo que el acuerdo conste por escrito
- Notifica un aviso notarizado que conceda 30 días para el pago
- Si el alquiler sigue pendiente, presenta una reclamación ante el Centro de Disputas de Alquiler de Dubái (RDC)
- Asiste a la audiencia y, una vez dictada la sentencia, pasa a la ejecución
Cómo redactar y notificar un aviso válido
Un SMS, un correo electrónico o un WhatsApp no son un aviso legal, aunque el inquilino lo haya leído claramente. El aviso debe notarizarlo un notario, algo que a menudo puede hacerse de forma electrónica, y entregarse por correo certificado o mensajería con acuse de recibo. Sin esa prueba, el inquilino puede impugnar el aviso y podrías perder meses.
- Los nombres del arrendador y del inquilino exactamente como figuran en el Ejari
- Una descripción clara del inmueble
- El motivo legal del desalojo
- La fecha de desalojo, respetando el plazo de preaviso correcto
- En los casos de incumplimiento, el plazo para pagar o subsanar la situación
Documentos que debes conservar en tu expediente
Prepara un expediente completo antes de enviar el aviso, ya que esos mismos documentos te respaldarán si la disputa llega al centro de alquileres. Comprueba que los nombres y los datos del inmueble coincidan en todos los documentos, porque las pequeñas incoherencias dan pie a impugnaciones.
- Copias de tu pasaporte y de tu Emirates ID, con tus datos de contacto
- Copias del documento de identidad del inquilino y sus datos de contacto
- El certificado Ejari, el contrato de arrendamiento y el título de propiedad
- Avisos anteriores y correspondencia con el inquilino
- Pruebas del motivo, como registros de pagos, permisos, un informe técnico o documentos de la venta
- El aviso notarizado y la prueba de que se entregó
Si el inquilino no se va, y otros errores frecuentes
Si el inquilino se marcha al terminar el plazo de preaviso, deja constancia del estado de la unidad y de la devolución de las llaves. Si no se va, puedes pedir al RDC una orden ejecutable. Ten cuidado con volver a alquilar poco después de un desalojo por venta o por uso propio, ya que podría contradecir el motivo que alegaste, y recuerda que el desgaste menor, como las marcas en las paredes, normalmente se cubre con el depósito y no es motivo de desalojo.
Cómo podemos ayudarte
Podemos redactar tu aviso de desalojo conforme al motivo legal correcto, gestionar su notarización, también a distancia si vives en el extranjero, y hacer que se notifique con prueba de entrega. Si no tienes claro qué plazo de preaviso se aplica a tu caso, estaremos encantados de comentarlo contigo.