Räumung ist nicht dasselbe wie Nichtverlängerung
In Dubai werden die Entscheidung, einen Mietvertrag nicht zu verlängern, und die Räumung eines Mieters unterschiedlich behandelt. Für eine Nichtverlängerung ist kein bestimmter rechtlicher Grund nötig, eine förmliche Mitteilung vor Vertragsende wird aber dennoch erwartet; prüfen Sie daher Ihren Vertrag und die aktuellen Fristregeln. Eine Räumung bedeutet, dass Sie die Immobilie aus einem Grund zurückhaben möchten, der im Mietrecht von Dubai aufgeführt ist – vor allem im Dubaier Gesetz Nr. 26 von 2007 und seinen Änderungen von 2008 –, und für jeden Grund gelten eigene Fristen und Zustellungsregeln.
Gründe für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses
Vor Ablauf des Vertrags können Sie eine Räumung nur bei bestimmten Vertragsverletzungen verlangen. Bei unbezahlter Miete und anderen Pflichtverletzungen muss der Mieter zunächst eine schriftliche Mitteilung erhalten und hat dann 30 Tage Zeit, Abhilfe zu schaffen. Die unten aufgeführten schwerwiegenderen Fälle können ohne diese 30-tägige Abhilfefrist weiterverfolgt werden.
- Untervermietung der gesamten Einheit oder eines Teils davon ohne Ihre schriftliche Zustimmung
- Illegale oder sittenwidrige Tätigkeiten in der Einheit
- Nutzung zu einem anderen als dem vereinbarten Zweck oder entgegen den Planungsvorschriften
- Vorsätzliche Beschädigung oder Veränderungen, die die Sicherheit des Gebäudes gefährden
- Eine Gewerbeeinheit, die ohne triftigen Grund über längere Zeit geschlossen bleibt
- Einsturzgefahr, die durch ein technisches Gutachten bestätigt ist, oder ein behördlich angeordneter Abriss
Gründe, die bei Vertragsablauf zur Verfügung stehen
Auch wenn der Mieter nichts falsch gemacht hat, können Sie die Immobilie zum Vertragsende zurückerhalten, allerdings nur aus wenigen Gründen und nur mit einer schriftlichen Frist von 12 Monaten vor dem Räumungsdatum. Jeder Grund muss tatsächlich bestehen und belegt sein, und die Mitteilung muss ihn klar nennen.
- Sie beabsichtigen, die Immobilie zu verkaufen
- Sie oder ein Verwandter ersten Grades werden dort wohnen, und Sie können nachweisen, dass Sie keine geeignete andere Immobilie besitzen
- Sie planen einen Abriss und Neubau oder Arbeiten, die dem Mieter die Nutzung der Einheit unmöglich machen, und die Genehmigungen liegen bereits vor
- Die Immobilie muss umfassend instand gesetzt werden, was bei bewohnter Einheit nicht möglich ist, belegt durch ein genehmigtes technisches Gutachten
Wenn ein Mieter nicht mehr zahlt
Zahlungsausfall ist der häufigste Grund, aus dem Vermieter tätig werden, und hier gilt ein kürzerer Weg als in den Fällen mit 12-monatiger Frist. Geduld und eine saubere Dokumentation sind entscheidend, denn eigenmächtige Maßnahmen wie das Auswechseln der Schlösser, das Abstellen von Strom, Wasser oder Kühlung oder das Sperren des Zugangs zu Gebäudeeinrichtungen können Ihrer Position erheblich schaden.
- Lassen Sie sich für jeden geplatzten Scheck die offizielle Rückgabebescheinigung der Bank ausstellen
- Nehmen Sie keine Barteilzahlungen an, sofern die Vereinbarung nicht schriftlich festgehalten ist
- Stellen Sie eine notariell beglaubigte Mitteilung zu, die eine Zahlungsfrist von 30 Tagen einräumt
- Ist die Miete danach noch offen, leiten Sie ein Verfahren beim Rental Dispute Settlement Centre (RDC) in Dubai ein
- Nehmen Sie an der Verhandlung teil und gehen Sie nach Erlass des Urteils zur Vollstreckung über
Eine gültige Mitteilung verfassen und zustellen
Eine SMS, eine E-Mail oder eine WhatsApp-Nachricht ist keine rechtswirksame Mitteilung, selbst wenn der Mieter sie eindeutig gelesen hat. Die Mitteilung sollte von einem Notar beglaubigt werden, was oft elektronisch möglich ist, und per Einschreiben oder Kurier mit Empfangsnachweis zugestellt werden. Ohne diesen Nachweis kann ein Mieter die Mitteilung bestreiten, und Sie verlieren unter Umständen Monate.
- Namen von Vermieter und Mieter genau so, wie sie bei Ejari eingetragen sind
- Eine klare Beschreibung der Immobilie
- Der rechtliche Räumungsgrund
- Das Räumungsdatum unter Einhaltung der richtigen Frist
- Bei Vertragsverletzungen die Frist, bis zu der gezahlt oder Abhilfe geschaffen werden muss
Diese Unterlagen sollten Sie aufbewahren
Legen Sie eine vollständige Akte an, bevor die Mitteilung versandt wird, denn dieselben Unterlagen stützen Sie, falls die Streitigkeit vor das Mietstreitzentrum gelangt. Prüfen Sie, ob Namen und Angaben zur Immobilie in allen Dokumenten übereinstimmen, da schon kleine Widersprüche Anfechtungen begünstigen.
- Kopien Ihres Reisepasses und Ihrer Emirates ID mit Kontaktdaten
- Ausweiskopien und Kontaktdaten des Mieters
- Ejari-Bescheinigung, Mietvertrag und Eigentumsurkunde
- Frühere Mitteilungen und Schriftwechsel mit dem Mieter
- Nachweise für den Grund, etwa Zahlungsbelege, Genehmigungen, ein technisches Gutachten oder Verkaufsunterlagen
- Die notariell beglaubigte Mitteilung und der Nachweis ihrer Zustellung
Wenn der Mieter bleibt, und weitere Fallstricke
Zieht der Mieter mit Ablauf der Frist aus, dokumentieren Sie den Zustand der Einheit und die Rückgabe der Schlüssel. Bleibt er, können Sie beim RDC eine vollstreckbare Anordnung beantragen. Seien Sie vorsichtig, wenn Sie die Einheit nach einer Räumung wegen Verkaufs oder Eigenbedarfs bald wieder vermieten, da dies dem angegebenen Grund widersprechen kann. Denken Sie auch daran, dass geringe Abnutzung wie abgestoßene Wände normalerweise über die Kaution ausgeglichen wird und keinen Räumungsgrund darstellt.
Wie wir Ihnen helfen können
Wir entwerfen Ihre Räumungsmitteilung auf Grundlage des richtigen rechtlichen Grundes, veranlassen ihre notarielle Beglaubigung – auch per Fernverfahren, wenn Sie im Ausland leben – und lassen sie mit Zustellungsnachweis zustellen. Wenn Sie unsicher sind, welche Frist in Ihrem Fall gilt, besprechen wir das gerne mit Ihnen.