驱逐与不续租不同
在迪拜，决定不续租与驱逐租户是两回事。不续租不需要特定的法律理由，但仍应在合同到期前发出正式通知，因此请查阅您的合同以及有关时间的现行规定。驱逐则意味着您基于迪拜租赁法列明的理由要求收回房产，相关法律主要是迪拜 2007 年第 26 号法律及其 2008 年修正案，每项理由都有各自的通知期限和送达规则。
提前终止租约的理由
在合同到期前，您只能基于特定违约行为申请驱逐。对于拖欠租金及其他违反义务的行为，租户须先收到书面通知，并有 30 天时间予以纠正。以下所列较为严重的情形，则无需给予 30 天的纠正期即可推进。
- 未经您书面同意，转租全部或部分单元
- 在单元内从事非法或不道德的活动
- 将单元用于约定用途以外的目的，或违反规划规定
- 故意造成损坏，或进行危及楼宇安全的改动
- 无正当理由长期关闭商业单元
- 经技术报告确认存在倒塌危险，或主管机构下令拆除
合同到期时可援引的理由
即使租户没有任何过错，您仍可以在合同到期时收回房产，但仅限于少数几种理由，且须在驱逐日期前 12 个月发出书面通知。每项理由都必须真实并有证据支持，通知中也必须清楚写明。
- 您打算出售该房产
- 您本人或一级亲属将入住该房产，且您能证明自己没有其他合适的房产
- 您计划拆除重建，或进行导致租户无法使用该单元的加建工程，且已取得相关许可
- 该房产需要进行全面维修，而维修无法在有人居住的情况下进行，并有经批准的技术报告为证
租户停止付租时
拖欠租金是房东采取行动最常见的原因，其办理程序比须提前 12 个月通知的情形更短。此时耐心和书面证据都很重要，因为换锁、切断水电或空调供冷、阻止租户使用楼宇设施等自力救济手段，可能会严重损害您的案件。
- 就任何被退票的支票，取得银行出具的正式退票通知
- 除非已有书面约定，否则避免接受部分现金付款
- 送达一份经公证的通知，给予 30 天的付款期限
- 如果租金仍未付清，向迪拜租赁纠纷中心（RDC）提起诉讼
- 出席庭审，判决作出后即可申请执行
撰写并送达有效的通知
短信、电子邮件或 WhatsApp 都不构成法律意义上的通知，即使租户显然已经读过。通知应由公证人办理公证（通常可以电子方式办理），并通过挂号邮件或快递送达，同时保留签收证明。如果没有这些证据，租户可以对通知提出异议，您可能因此损失数月时间。
- 房东和租户的姓名，须与 Ejari 记录完全一致
- 对房产的清楚描述
- 驱逐的法定理由
- 符合正确通知期限的驱逐日期
- 如属违约情形，写明付款或纠正的截止期限
需要存档的文件
在发出通知之前，请先建立一套完整的档案，因为如果纠纷提交至租赁纠纷中心，这些文件同样会为您提供支持。请核对每份文件上的姓名和房产信息是否一致，因为细小的不一致都可能招致质疑。
- 您的护照及阿联酋身份证复印件，以及联系方式
- 租户的身份证件复印件及联系方式
- Ejari 证书、租赁合同及产权证
- 此前的通知以及与租户的往来函件
- 驱逐理由的证据，例如付款记录、许可文件、技术报告或出售文件
- 经公证的通知及其已送达的证明
如果租户拒不搬离，以及其他常见误区
如果租户在通知期届满时搬离，请记录单元的状况及钥匙归还情况。如果租户拒不搬离，您可以向迪拜租赁纠纷中心申请可强制执行的命令。以出售或自住为由驱逐租户后，请谨慎对待短期内再次出租的做法，因为这可能与您所提出的理由相矛盾；还要记住，墙面磨损等轻微损耗通常从押金中扣除，而不构成驱逐理由。
我们如何为您提供帮助
我们可以围绕正确的法律理由起草您的驱逐通知，安排公证（如您居住在境外，也可以远程办理），并送达通知、取得送达证明。如果您不确定自己的情况适用哪种通知期限，我们乐意与您详细沟通。