Tahliye, sözleşmeyi yenilememekle aynı şey değildir
Dubai’de bir kira sözleşmesini yenilememeye karar vermek ile kiracıyı tahliye etmek farklı şekilde değerlendirilir. Sözleşmeyi yenilememek için belirli bir yasal gerekçe gerekmez; yine de sözleşme sona ermeden önce resmi bildirimde bulunulması beklenir, bu nedenle sözleşmenizi ve sürelere ilişkin güncel kuralları kontrol edin. Tahliye ise mülkü Dubai kira mevzuatında, başta 2007 tarihli ve 26 sayılı Dubai Kanunu ile bu kanunda 2008’de yapılan değişikliklerde sayılan bir nedenle geri almak istediğiniz anlamına gelir ve her nedenin kendine özgü bildirim süresi ve tebligat kuralları vardır.
Sözleşmeyi erken sona erdirme gerekçeleri
Sözleşmenin süresi dolmadan yalnızca belirli ihlaller nedeniyle tahliye talep edebilirsiniz. Ödenmeyen kira ve diğer yükümlülük ihlallerinde kiracıya önce yazılı bildirim yapılmalıdır ve kiracının durumu düzeltmek için 30 günü vardır. Aşağıda sayılan daha ağır durumlarda ise bu 30 günlük düzeltme süresi beklenmeden işlem yapılabilir.
- Yazılı onayınız olmadan birimin tamamının veya bir kısmının alt kiraya verilmesi
- Birimde yasa dışı veya ahlaka aykırı faaliyetler yürütülmesi
- Birimin kararlaştırılan amaç dışında veya imar kurallarına aykırı şekilde kullanılması
- Kasıtlı olarak zarar verilmesi veya binanın güvenliğini tehlikeye atan değişiklikler yapılması
- Ticari bir birimin geçerli bir neden olmaksızın uzun süre kapalı tutulması
- Teknik raporla teyit edilen çökme tehlikesi veya makamlarca verilen yıkım kararı
Sözleşmenin süresi dolduğunda ileri sürülebilecek gerekçeler
Kiracı hiçbir kusur işlememiş olsa bile sözleşmenin sonunda mülkü geri alabilirsiniz; ancak yalnızca birkaç gerekçeyle ve tahliye tarihinden 12 ay önce yazılı bildirimde bulunarak. Her gerekçe gerçek ve belgelerle desteklenmiş olmalı, ihtarnamede de açıkça belirtilmelidir.
- Mülkü satmak istemeniz
- Sizin veya birinci derece bir akrabanızın mülkte oturacak olması ve uygun başka bir mülkünüzün bulunmadığını gösterebilmeniz
- İzinleri önceden alınmış olarak mülkü yıkıp yeniden inşa etmeyi ya da kiracının birimi kullanmasını engelleyecek ek çalışmalar yapmayı planlamanız
- Mülkün, içinde biri yaşarken yapılamayacak kapsamlı onarımlara ihtiyaç duyması ve bunun onaylı bir teknik raporla desteklenmesi
Kiracı kira ödemeyi bıraktığında
Ödememe, ev sahiplerinin harekete geçmesinin en yaygın nedenidir ve 12 aylık bildirim gerektiren durumlara göre daha kısa bir yol izler. Burada sabır ve belgeler önemlidir; çünkü kilitleri değiştirmek, elektriği, suyu veya soğutmayı kesmek ya da bina olanaklarına erişimi engellemek gibi kendi başınıza alacağınız önlemler davanıza ciddi zarar verebilir.
- Karşılıksız çıkan her çek için bankanın resmi iade yazısını alın
- Düzenleme yazılı olarak kararlaştırılmadıkça kısmi nakit ödemeleri kabul etmekten kaçının
- Ödeme için 30 gün süre tanıyan noter onaylı bir ihtarname tebliğ edin
- Kira hâlâ ödenmezse Dubai Kira Uyuşmazlıkları Merkezi (RDC) nezdinde dava açın
- Duruşmaya katılın ve karar verildikten sonra icra aşamasına geçin
Geçerli bir ihtarname yazmak ve tebliğ etmek
Kiracı açıkça okumuş olsa bile kısa mesaj, e-posta veya WhatsApp mesajı yasal bir bildirim değildir. İhtarname bir noter tarafından onaylanmalı (bu işlem çoğu zaman elektronik olarak yapılabilir) ve teslim alındığını gösteren kanıtla birlikte taahhütlü posta veya kuryeyle gönderilmelidir. Bu kanıt olmadan kiracı ihtarnameye itiraz edebilir ve siz aylar kaybedebilirsiniz.
- Ejari’de göründüğü şekliyle ev sahibinin ve kiracının adları
- Mülkün açık bir tanımı
- Tahliyenin yasal gerekçesi
- Doğru bildirim süresine uygun tahliye tarihi
- İhlal durumlarında ödeme yapılması veya durumun düzeltilmesi için son tarih
Dosyada saklanması gereken belgeler
Uyuşmazlık kira merkezine taşınırsa aynı belgeler sizi destekleyeceğinden, ihtarname gönderilmeden önce eksiksiz bir dosya oluşturun. Küçük tutarsızlıklar itirazlara davetiye çıkardığından, adların ve mülk bilgilerinin tüm belgelerde birbiriyle uyuştuğunu kontrol edin.
- İletişim bilgilerinizle birlikte pasaport ve Emirates ID fotokopileriniz
- Kiracının kimlik fotokopileri ve iletişim bilgileri
- Ejari belgesi, kira sözleşmesi ve tapu senedi
- Kiracıya daha önce gönderilen bildirimler ve kiracıyla yapılan yazışmalar
- Ödeme kayıtları, izinler, teknik rapor veya satış belgeleri gibi gerekçeyi kanıtlayan belgeler
- Noter onaylı ihtarname ve teslim edildiğine dair kanıt
Kiracı çıkmazsa ve diğer tuzaklar
Kiracı bildirim süresi sona erdiğinde ayrılırsa birimin durumunu ve anahtarların teslimini kayıt altına alın. Ayrılmazsa RDC’den icra edilebilir bir karar talep edebilirsiniz. Satış veya kişisel kullanım gerekçesiyle yapılan bir tahliyeden kısa süre sonra mülkü yeniden kiraya verirken dikkatli olun; çünkü bu, ileri sürdüğünüz gerekçeyle çelişebilir. Ayrıca duvarlardaki sürtünme izleri gibi küçük yıpranmaların tahliye gerekçesi olmadığını, bunların normalde depozitodan karşılandığını unutmayın.
Size nasıl yardımcı olabiliriz?
Tahliye ihtarnamenizi doğru yasal gerekçeye dayanarak hazırlayabilir, yurt dışında yaşıyorsanız uzaktan da dahil olmak üzere noter onayını ayarlayabilir ve teslim kanıtıyla birlikte tebliğ edilmesini sağlayabiliriz. Durumunuza hangi bildirim süresinin uygulandığından emin değilseniz bunu sizinle memnuniyetle konuşuruz.